Was ein Hauskauf in Spanien an Nebenkosten kostet
Wer in Spanien eine Immobilie erwirbt, muss neben dem Kaufpreis mit zusätzlichen Kosten für Steuern, Notar, Grundbuch und Anwalt rechnen. Hier ist die detaillierte Übersicht aller Posten.
Rechnen Sie bei einer Bestandsimmobilie je nach Region mit etwa 10 bis 13 Prozent zusätzlichen Nebenkosten zum Kaufpreis.
Grunderwerbsteuer und Mehrwertsteuer nach Region
Die Kaufsteuer ist der größte Posten bei den Nebenkosten und hängt davon ab, ob Sie eine Bestandsimmobilie (Gebrauchtimmobilie) oder einen Neubau erwerben. Bei Bestandsimmobilien fällt die Grunderwerbsteuer (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, ITP) an. Der Steuersatz variiert je nach autonomer Region.
Bei Neubauten vom Bauträger zahlen Käufer statt der ITP die Mehrwertsteuer (IVA) in Höhe von 10 Prozent (auf den Kanarischen Inseln gilt die IGIC mit 7 Prozent) sowie die Beurkundungssteuer (AJD) für den Notarakt.
- Andalusien (Costa del Sol): 7% Grunderwerbsteuer (pauschal)
- Valencia (Costa Blanca): 10% bis 11% je nach Kaufpreis
- Katalonien (Costa Brava): Gestaffelt von 10% bis 13%
Notar, Grundbuch und Anwalt
Neben den Steuern fallen Gebühren für die Beurkundung des Kaufvertrags, den Eintrag im Grundbuch und rechtliche Begleitung an. Diese Kosten sind gesetzlich reguliert oder richten sich nach dem Wert der Immobilie.
| Posten | Umfang / Satz | Betrag oder Richtwert |
|---|---|---|
| Notar | Tarifordnung nach Kaufpreis | ca. 600 € bis 1.200 € |
| Grundbuch (Registro) | Eintragung des Eigentums | ca. 300 € bis 750 € |
| Unabhängiger Anwalt | Prüfung und Abwicklung | ca. 1% des Kaufpreises (min. 1.500 €) |
Stand der Tarife und Gebühren: Oktober 2026. Richtwerte basieren auf gängigen Notariats- und Kanzleisätzen.
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NIE-Nummer und Nicht-Residenten-Hypothek
Bevor Sie in Spanien einen Kaufvertrag unterzeichnen oder ein Bankkonto eröffnen, benötigen alle ausländischen Käufer eine Steuernummer für Ausländer, die NIE (Número de Identificación de Extranjeros). Auch die Finanzierung durch spanische Banken für Nicht-Residenten erfordert besondere Planung.
- NIE-Nummer beantragen: Die offizielle Gebühr für den Antrag beträgt 9,84 € (Stand Oktober 2026). Die Nummer ist für jede Immobilientransaktion zwingend vorgeschrieben.
- Hypothek für Nicht-Residenten: Spanische Banken finanzieren für Nicht-Residenten in der Regel maximal 60 bis 70 Prozent des Kaufpreises oder des Schätzwerts. Sie müssen daher mindestens 30 bis 40 Prozent Eigenkapital plus alle Nebenkosten mitbringen.
- Unabhängige rechtliche Prüfung: Beauftragt wird ein eigener Anwalt, der das Grundbuch auf offene Lasten, Baulasten und die korrekte Baugenehmigung prüft.
Dieser Ratgeber dient der Orientierung und ersetzt keine individuelle steuerliche oder rechtliche Beratung durch zugelassene Experten vor Ort.
Häufig gestellte Fragen zum Hauskauf in Spanien
Welche Region hat die niedrigste Grunderwerbsteuer?
Unter den beliebten Regionen verlangt Madrid 6 Prozent und Andalusien 7 Prozent pauschal auf Bestandsimmobilien, während Katalonien je nach Kaufpreis bis zu 13 Prozent berechnet.
Wie viel Eigenkapital brauche ich als Nicht-Resident?
Da Banken meist bis zu 60 oder 70 Prozent finanzieren, benötigen Sie mindestens 30 Prozent des Kaufpreises als Eigenkapital sowie zusätzliche 10 bis 13 Prozent für Steuern und Nebenkosten.
Wann muss die Grunderwerbsteuer bezahlt werden?
Die Zahlung erfolgt nach der Unterzeichnung der Notarurkunde innerhalb der gesetzlichen Frist (in der Regel 30 Tage), was meist von Ihrem beauftragten Anwalt oder Gestor erledigt wird.