Kaufnebenkosten Spanien, 2026
Was ein Haus in Spanien wirklich kostet
Kaufpreis und Region eingeben. Sie sehen jeden Kostenpunkt einzeln, den Betrag, den Sie zum Notartermin brauchen, und was Sie die Immobilie jedes Jahr kostet.
pinspain.com, Kaufnebenkosten in Spanien
Berechnet am
Kostenaufstellung, Schätzung
Jedes Jahr
- IBI (Grundsteuer)
- Einkommensteuer für Nichtresidenten
- Hausgeld
- Summe pro Jahr
Warum die Region so viel ausmacht
Beim Kauf einer Bestandsimmobilie zahlen Sie die Grunderwerbsteuer (ITP) der Region, in der die Immobilie liegt. Beim Neubau fällt stattdessen Mehrwertsteuer an (IVA, auf den Kanaren IGIC) plus Urkundensteuer (AJD). Die ermäßigten Sätze, von denen man liest, gelten für den Hauptwohnsitz, junge Käufer oder kinderreiche Familien. Für eine Zweitwohnung gilt der allgemeine Satz.
| Region | ITP, Bestand | Neubau | Stand |
|---|---|---|---|
| Andalusien (Costa del Sol) | 7 % | IVA 10 % + AJD 1,2 % | Oktober 2026 |
| Valencia (Costa Blanca) | 9 % ≤ 1 Mio. €, 11 % > | IVA 10 % + AJD 1,4 % | Oktober 2026 |
| Murcia (Costa Cálida) | 7,75 % | IVA 10 % + AJD 1,5 % | Oktober 2026 |
| Katalonien (Costa Brava) | 10 % ≤ 600.000 €, 11 % ≤ 900.000 €, 12 % ≤ 1,5 Mio. €, 13 % > | IVA 10 % + AJD 1,5 % | Oktober 2026 |
| Balearen | 8 % ≤ 400.000 €, 9 % ≤ 600.000 €, 10 % ≤ 1 Mio. €, 12 % ≤ 2 Mio. €, 13 % > | IVA 10 % + AJD 1,5 % ≤ 999.999 €, 2 % > | Oktober 2026 |
| Kanarische Inseln | 6,5 % | IGIC 7 % + AJD 1 % | Oktober 2026 |
| Madrid | 6 % | IVA 10 % + AJD 0,4 % ≤ 120.000 €, 0,5 % ≤ 180.000 €, 0,75 % > | Oktober 2026 |
Bevor Sie unterschreiben
- NIE beantragen
Die Ausländer-Identifikationsnummer brauchen Sie für den privaten Kaufvertrag, die Notarurkunde, das Bankkonto und die Versorgerverträge. Beantragen können Sie sie beim spanischen Konsulat oder bei der Polizei in Spanien.
- Einen eigenen Anwalt beauftragen
Nicht den des Verkäufers und nicht den des Maklers. Der Anwalt prüft den Grundbuchauszug (nota simple), Schulden auf der Immobilie, die Eigentümergemeinschaft und den baurechtlichen Status.
- Die Immobilie im Grundbuch prüfen
Die nota simple zeigt den Eigentümer, die eingetragene Fläche und eventuelle Hypotheken oder Belastungen. Sie kostet wenige Euro und liegt meist nach einem Tag vor.
- Kauf vor Fertigstellung? Bankbürgschaft verlangen
Jede Zahlung vor der Schlüsselübergabe muss durch eine Bankbürgschaft oder Versicherung auf Ihren Namen abgesichert sein. Verlangen Sie sie, bevor Sie die erste Rate zahlen.
Ein registrierter Makler vor Ort
Wir beginnen mit Vermittlungen an der Costa del Sol: ein registriertes Maklerbüro pro Ort, das in Ihrer Sprache arbeitet. Hinterlassen Sie Ihre Angaben. Sobald ein Büro Ihren Ort abdeckt, stellen wir den Kontakt zu genau diesem einen Büro her, zu niemandem sonst. Für Sie kostenlos: Wenn Sie kaufen, gibt das Büro einen Teil seiner Provision an uns ab.
- Ein Büro pro Ort, keine Liste von Maklern, die Sie anrufen
- Nur mit Ihrer Einwilligung, jederzeit widerrufbar
- Sie erfahren den Namen des Büros, bevor wir etwas weitergeben
Was Käufer fragen
Wer zahlt den Makler in Spanien?
In der Regel der Verkäufer, die Provision ist normalerweise im Angebotspreis enthalten. Verlangt ein Makler von Ihnen als Käufer eine Gebühr, lassen Sie sich das vor der ersten Besichtigung schriftlich geben.
Zahle ich als Ausländer mehr Steuern?
Nein. Die Steuern beim Kauf sind für alle gleich. Der Unterschied liegt bei den ermäßigten Sätzen, die für den Hauptwohnsitz gelten. Für eine Ferienimmobilie zahlen Sie den allgemeinen Satz, und als Nichtresident geben Sie jedes Jahr eine Steuererklärung für die Immobilie ab.
Wie viel finanziert eine Bank Nichtresidenten?
Spanische Banken finanzieren Nichtresidenten meist 60 bis 70 % des Kaufpreises oder des Gutachtenwerts, je nachdem, was niedriger ist. Eigenkapital und alle Kaufnebenkosten tragen Sie selbst.
Gibt es das Golden Visa noch?
Nein. Spanien hat die Aufenthaltserlaubnis für Investoren beim Immobilienkauf zum 3. April 2025 abgeschafft.
Ist das Ergebnis ein Angebot?
Nein. Es ist eine Schätzung auf Basis der veröffentlichten Steuersätze und der üblichen Honorare. Ihr Anwalt und der Notar nennen die endgültigen Beträge vor der Unterschrift.